Mercato immobiliare
Firenze, 23 novembre 2016 – Nel 2016 il mercato immobiliare a Firenze, nel complesso, dà segni di lento ma costante miglioramento; le previsioni per il 2017, tuttavia, sono in chiaroscuro a seconda del settore preso in considerazione. E' quanto emerge dall’analisi del 3° Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma.
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Per quanto riguarda il 2016, le attese riguardo alle compravendite (sia per il mercato residenziale che per il non residenziale), ci si aspetta un incremento, per il terzo anno consecutivo; leggendo i dati preconsuntivi Nomisma, infatti, l'attività transattiva dovrebbe registrare un soddisfacente aumento per il settore residenziale (circa +18%), associato a un risultato più modesto per il non residenziale.
Nel corso del secondo semestre del 2016, il mercato residenziale fa registrare un incremento della domanda sia per la compravendita sia per la locazione. Con riferimento alle quotazioni, il segmento delle abitazioni usate mostra una minima flessione annuale dei prezzi (-0,3%) e una crescita, seppure lieve (0,1%), su base semestrale. La stessa dinamica accomuna il segmento degli immobili nuovi, che presenta variazioni positive semestrali per tutte le zone urbane, seppure anch’esse di lievissima entità, con sconti (9%) e tempi di vendita (7 mesi) entrambi in diminuzione.
E gli affitti? I canoni registrano una variazione positiva semestrale (+0,3%). In particolare, buona performance delle zone di pregio (+0,9% sia annuale che semestrale), con tempi di collocamento sul mercato pari a 2,6 mesi. Però aumenta la domanda di acquisto (44,3% del totale), più significativa rispetto al dato 2015 (41,8%): probabilmente c'è più fiducia nelle famiglie. A Firenze, tuttavia, il 55,7% si rivolge al mercato dell’affitto, soprattutto per la numerosissima presenza universitaria.
NEGOZI - Nel settore commerciale è stabile l’offerta per le vendite mentre la domanda presenta un calo generalizzato per compravendita e locazione. La flessione dei prezzi su base semestrale (-0,5%) sembrerebbe confermare anche per questo mercato un trend di progressivo, se pure lento, avvicinamento a variazioni positive delle quotazioni, sebbene la variazione annuale presenti tuttora una diminuzione dell’1,7. Il segmento commerciale più promettente è quello degli immobili localizzati in zona centrale, i cui prezzi sono sostanzialmente stabili su base annua (-0,2%) e che nel complesso presentano ridotti tempi di vendita (6,5 mesi) e sconti inferiori (8,5%) rispetto al resto della città (12,5% medio e 17,2% in periferia).
Anche il mercato degli affitti è più dinamico in centro, con tempi di collocamento in leggero calo e pari a circa 3 mesi, più che dimezzati rispetto ai tempi necessari per locare un immobile in periferia (oltre 7 mesi). I canoni presentano una flessione semestrale moderata (-0,7%). La redditività da locazione, pressoché stazionaria dal 2014, è assestata sul tasso del 6,5%.
UFFICI - Nel comparto direzionale la domanda sconta una flessione generalizzata, con l'eccezione della periferia terziaria, dove rimane stabile. La dinamica dei prezzi rileva andamenti divergenti, dal momento che ad un risultato positivo nelle zone centrali (+0,6% semestrale) si contrappongono variazioni negative dell’ordine del -1,5% per la periferia, compresa quella terziaria. La domanda di locazione è in calo, e la flessione dei canoni nel secondo semestre del 2016 è mediamente pari a -0,7%, a fronte di una annua del -0,9%. In centro i tempi di locazione (4,8 mesi) sono più rapidi che altrove e la redditività lorda media è stabile da circa due anni su un tasso del 4,9%, complessivamente omogeneo per tutte le localizzazioni urbane.
CAPANNONI - Il mercato dei capannoni industriali presenta un’offerta stazionaria accompagnata da una flessione della domanda. Nel corso del 2016 il comparto ha registrato una flessione media annua dei prezzi per gli immobili nuovi pari a -3,2% e per quelli usati al -4%. I canoni presentano una dinamica opposta, registrando una più profonda flessione annua per gli immobili nuovi (-3,6%) rispetto agli usati (-2,6%). Diminuisce ancora lo sconto medio sul prezzo richiesto, passato dal 20% del 2014 al 17,5% del 2016. Con riferimento ai tempi di collocamento, sono stabili i tempi di vendita e di locazione, rispettivamente 11,5 mesi e 9 mesi. Il rendimento medio lordo annuo, in lieve crescita dal 2009, si attesta sul tasso del 6,5% per il comparto del nuovo e del 7% per l’usato.
IL FUTURO - Le previsioni degli operatori per il primo semestre 2017 cambiano a seconda dei comparti. Il mercato residenziale gode di aspettative ottimistiche, con attese di aumento dei contratti di compravendita e locazione, di incremento dei prezzi e di stabilità dei canoni. Per i negozi è attesa stabilità, con prezzi previsti in diminuzione e canoni stazionari. Gli uffici e i capannoni scontano previsioni peggiori, con attese di calo per le compravendite e le quotazioni di mercato.