Firenze, 12 luglio 2024 – Ritrovarsi in casa un inquilino che non paga e non se ne vuole andare, oppure tornare dalle vacanze e scoprire che la propria abitazione è stata occupata abusivamente. Cosa fare? Lo abbiamo chiesto all'avvocato Daniele Terranova del foro di Prato.
Come si può rientrare in possesso della propria abitazione?
«L'iter varia a seconda della situazione e la durata dipende dal luogo in cui si incardina il procedimento. Se l'inquilino ha un contratto di affitto scaduto e non se ne va, oppure se il contratto non è ancora scaduto ma l'inquilino è moroso, l'iter è civile. In caso di occupazione abusiva, ovvero senza titolo, quando non c'è un contratto, bisogna invece muoversi nel campo penale, poiché dal punto di vista civile non esiste una procedura specifica».
Ci vogliono anni per ritornare in possesso della propria casa?
«Nel caso di occupazione abusiva, le tempistiche non sono brevi. Il problema, però, non è tanto la durata quanto il fatto che nel civile si conosce già l'esito dell'ordinanza del giudice, mentre nel penale ci sono molte variabili e il giudizio del giudice è aperto. Chi occupa di solito non ha nulla da perdere e può anche creare danni al vicinato o distruggere l'immobile. Senza contare che nel 90% dei casi si tratta dell'abitazione in cui la famiglia vive, con tutte le conseguenze del caso, a partire dalla necessità di trovare un altro posto dove stare».
Qual è quindi l'iter da seguire?
«Dopo la denuncia per occupazione abusiva ci sono le indagini del pubblico ministero, che possono durare fino a 180 giorni, e poi una serie di adempimenti volti ad arrivare ad una sentenza di condanna e alla riconsegna dell'immobile. La forza pubblica dovrà intervenire per liberare l'immobile e, se ci sono i presupposti, procedere alla detenzione di chi ha commesso il reato».
Invece nel caso di un inquilino che non paga l'affitto e non se ne va?
«Il proprietario mette in mora l'inquilino, chiedendo il pagamento dell'affitto. Se l'inquilino non paga o non si trova un accordo, il proprietario si rivolge ad un legale. L'avvocato, dopo un tentativo bonario, deposita lo sfratto per morosità. Questo è un procedimento specifico di competenza del tribunale, mai del giudice di pace, e segue le tempistiche del tribunale. Dopo la prima udienza, il giudice convocherà una seconda udienza per ascoltare le eventuali ragioni dell'inquilino. Se l'inquilino non si oppone o se l'opposizione non è ritenuta fondata, alla seconda udienza il giudice chiede all'avvocato se intende procedere con la declaratoria dell'ordinanza e quindi con lo sfratto. All'inquilino viene solitamente dato un periodo di 30 giorni per lasciare l'abitazione, anche se ha saldato le morosità pregresse. Il pagamento degli arretrati lo mette però al riparo dal decreto ingiuntivo che viene emesso successivamente per recuperare gli affitti arretrati, una volta che il proprietario è rientrato in possesso dell'immobile».
Quindi si passa allo sfratto con forza pubblica?
«Non immediatamente. A Firenze, per esempio, gli accessi con forza pubblica richiedono tempi vicini a 12-14 mesi. Dopo che il giudice pronuncia l'ordinanza e la condanna diventa esecutiva, il legale si rivolge agli ufficiali giudiziari e tenta i primi accessi, solitamente due, senza forza pubblica. L'avvocato si presenta con l'ufficiale giudiziario, suona il campanello, ma se nessuno apre o se l'inquilino moroso apre ma non se ne va, non si può fare nulla. L'ufficiale giudiziario redige quindi il verbale di mancata riconsegna».
Intanto il proprietario paga le tasse e magari anche le utenze...
«È un danno economico e psicologico. Il proprietario deve sostenere mediamente un anno di spese. Ci vogliono due o tre mesi per arrivare all'ordinanza di convalida dello sfratto, poi si fanno solitamente un paio si tentativi di accesso senza forza pubblica, quindi, dopo un anno o un anno e mezzo, si arriva allo sfratto con forza pubblica. Questa può far intervenire un fabbro per aprire coattivamente la porta e accompagnare gli inquilini fuori dall'abitazione, salvo casi particolari come una degenza grave, la presenza di minori o di invalidi».
Cambia qualcosa per lo sfratto per finita locazione?
«L'iter solitamente è leggermente più breve, anche perché non è necessario emettere un decreto ingiuntivo per il recupero dell'affitto non pagato».
Cosa si può fare per non trovarsi con la casa occupata abusivamente?
«Installare impianti di allarme e sorveglianza».
E invece per evitare di trovarsi con un inquilino moroso?
«Quando si stipula un contratto di affitto è bene inserire un garante, previa esibizione di busta paga o pensione. Se, per esempio, affitto a uno studente universitario, chiedo alla madre di fare da garante e verifico inoltre che non abbia la pensione sociale, poiché non è pignorabile. Un'altra opzione è stipulare una polizza assicurativa che copra le spese che il proprietario deve sostenere in caso di morosità dell'inquilino per rientrare in possesso dell'immobile. Infine, esiste una terza opzione, che offre la massima garanzia ma è costosa, solitamente presa in considerazione solo per immobili di prestigio: la polizza fideiussoria».
Come funziona?
«All'inquilino viene richiesto di depositare un anno di canoni in banca. Se, per esempio, l'affitto è di 1.000 euro mensili, vengono depositati 12mila euro. A quel punto, in caso di morosità, la banca si sostituisce all'inquilino e, oltre a pagare le spese per rientrare in possesso dell'immobile, paga anche le singole mensilità».