Riflettori sul condominio: parla l'esperto
Una delle questioni che più spesso genera conflitti condominiali è il sottotetto. Si tratta di un’area preziosa, spesso sfruttabile, posta al di sopra dell’ultimo piano: un boccone ghiotto per chi ne è proprietario, ma della quale è spesso difficile determinare la proprietà. Ne parliamo con l’avvocato Luca Santarelli, esperto in tematiche condominiali.
Come si attribuisce la proprietà del sottotetto?
“In primo luogo, dice la legge, occorre esaminare il ’titolo’ che alcuni erroneamente ritengono essere il contratto di acquisto notarile, atto molto importante, ma che non è quello citato dalla norma. Infatti, il titolo che ci interessa è il primo atto di acquisto relativo all’unità immobiliare. In gergo si chiama probatio diabolica, un nome e una certezza!”.
E se non troviamo informazioni utili?
“Se il titolo non dovesse fornire conforto occorre esaminare con attenzione lo stato dei luoghi, quelli che a me piace chiamare ’marcatori’. In primo luogo, rileva l’accesso all’area sotto il tetto: la botola o porta è posta nel vano scale o all’interno dell’appartamento? La logica ci aiuta, se l’accesso è dalle scale è presumibilmente condominiale; se è posto all’interno dell’appartamento è probabilmente questo il suo legittimo riferimento di proprietà”.
Altri aspetti da valutare?
“Le informazioni utili possono essere tante. Per esempio, occorre valutare se il sottotetto ha un’altezza idonea a ritenerlo sfruttabile o se è solo una mera intercapedine posta al di sopra dell’ultimo piano, una sorta di cuscinetto protettivo dal freddo e dal caldo. Infine, occorre accertarsi che in questa area non vi siano beni a servizio dello stabile (autoclave, impianti elettrici o altro). Se tutto quanto sopra non dovesse permettere una risposta al quesito, occorre fare un ultimo sforzo, ovvero esaminare la contabilità del condominio per verificare come nel passato siano state ripartire eventuali spese attinenti il sottotetto, nella tabella A generale o in capo ad un solo condomino”.
Può succedere di non trovare comunque risposta?
“Devo dire che in oltre 30 anni di professione non mi è mai capitato. Ciò detto, troppo spesso vedo che chi acquista l’ultimo piano, lo fa dando per scontato di poter sfruttare la preziosa area posta al di sopra del solaio. Mi è capitato di veder anche giovani coppie dover modificare il progetto di ristrutturazione che dava per scontato, in modo erroneo, che il sottotetto fosse di proprietà”.
Come muoversi dunque?
“Prima di acquistare un ultimo piano, se il sottotetto è importante ai fini dell’acquisto, occorre raccogliere tutte le informazioni attraverso una buona consulenza preventiva”.