In condominio
Firenze, 26 agosto 2024 – Interventi di manutenzione in casa propria? Certo, ma con alcune cautele. Non basta infatti essere proprietari di un’unità immobiliare per poter effettuare liberamente qualsiasi tipo di intervento. Ecco quindi una guida ai limiti da tenere e alle accortezze da avere, insieme all’avvocato Luca Santarelli, esperto in tematiche condominiali.
Avvocato, perché tante cautele?
“Partiamo da un concetto generale: il condominio non è la parte dello stabile dal portone del palazzo al portone di casa, quello è il bene comune. Il condominio è la sommatoria del bene comune più le proprietà private. Fermo questo concetto, chi è proprietario della singola unità immobiliare, sia civile abitazione che fondo commerciale, deve stare molto attento quando intende eseguire degli interventi di manutenzione. Infatti, per legge, questi devono essere preventivamente comunicati all’amministratore e sono comunque tassativamente vietati qualora comportino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico”.
Perché è importante questa comunicazione?
“Perché se la comunicazione manca, i lavori potrebbero essere sospesi per ordine urgente del giudice. Altro aspetto, tutt’altro che irrilevante, è il meccanismo psicologico che muove il condominio. In buona sostanza, se la comunicazione manca o è insoddisfacente, il primo pensiero che sorge negli altri condomini è che “sotto sotto“ ci sia qualcosa che non va. E questo può creare una serie di ostacoli a volte tutt’altro che banali”.
Esistono poi dei divieti?
“Ogni opera che interessi la proprietà privata, deve essere effettuata nel rispetto del condominio e in questo senso il legislatore è perentorio, direi secco e severo (per chi ama i numeri invito la lettura dell’articolo 1122 del Codice civile). I primi due divieti attengono il pregiudizio statico e della sicurezza: sono concetti tecnici e quindi dovrebbero essere di semplice individuazioni le violazioni. Il divieto più complesso è il pregiudizio del decoro architettonico, ovvero la modifica della estetica dello stabile (facciata, interni). Si tratta di un aspetto rimesso fortemente all’interpretazione del giudicante. Mi riferisco non tanto alle situazioni in cui il “pregiudizio“ è evidente agli occhi di tutti, ma a quelle in cui, seppur in presenza di una modifica, è dubbio un possibile pregiudizio al decoro. In questi casi, prima di eseguire i lavori, è opportuno che i diretti interessati investano un minimo di risorse nel ricevere un parere preventivo da un professionista esperto della materia”.
Cosa comunicare
La preventiva comunicazione in cosa consiste? L’esperto: «Se si cambia una caldaia o viene rifatto un bagno, basta comunicare la tipologia dei lavori. Se si tratta di frazionamento o diversa disposizione dei vani interni, è bene allegare progetto, nome ditta esecutrice e direttore lavori».
La caldaia
Immobile affittato a studenti. A chi spetta la spesa della pulizia caldaia singola? L’esperto: «Spetta agli studenti. Il Codice civile pone in capo al conduttore le opere di manutenzione ordinaria. Tra di esse rientrano pacificamente la manutenzione annuale della caldaia e la prova fumi biennale».
E se desidero rendere la mia casa autonoma per il riscaldamento e staccarmi dall’impianto condominiale devo chiedere l’autorizzazione? L’esperto: «No, si può procedere, basta non creare squilibri di funzionamento o aggravi di spesa agli altri condomini. Per questo serve la relazione di un tecnico».