Firenze, 9 gennaio 2023 - I tassi d’interesse in rialzo preoccupano chi ha trovato la casa dei sogni e vorrebbe acquistarla. In questo momento conviene comprare chiedendo un aiuto alla banca? E cosa è meglio fare: un mutuo a tasso fisso o variabile? "Per prima cosa – risponde Silvano Bartolini, responsabile dell’ufficio area credito e finanza di Codacons Toscana – bisogna fare una valutazione su quelle che sono le nostre necessità. Se abbiamo abbastanza liquidità o meno, se vogliamo più sicurezza o siamo disposti a rischiare". "Quindi, le alternative sul mercato dei mutui sono sostanzialmente tre. La prima – spiega Bartolini – è sottoscrivere un mutuo a tasso fisso. I tassi, però, sono abbastanza alti. Si va da un minimo di 3,80% a un massimo di 4,80%". In pratica in un anno sono quasi raddoppiati.
La seconda opzione può essere il mutuo a tasso variabile, al momento molto più vantaggioso, con tassi che oscillano tra il 2,40 e il 2,80%. "Infine – spiega ancora l’esperto del Codacons Toscana – c’è la ‘terza via’: il mutuo con Cap, ovvero con una soglia massima oltre la quale il tasso non può andare, anche se è variabile". "In questo caso il mutuo si può fare ad un tasso che mediamente è del 3,50% e con Cap del 5%", fa presente Bartolini.
"Si tratta di un mutuo un po’ più sicuro di quello variabile, il quale resta quello più conveniente in questo momento – conclude – ma chi lo sottoscrive deve valutare prima quali sono le sue possibilità economiche, perché per qualcuno un aumento di 150 euro sulla rata è sostenibile, per altri no e in questo caso conviene allora optare per il variabile con Cap o per il fisso". Cosa deve fare, invece, chi ha già un mutuo e si ritrova con una rata aumentata di 150-200 euro? L’aumento dei tassi, spiega l’esperto, è dovuto alla necessità di ercare di frenare l’inflazione. La quale, però, nel giro di 12-18 mesi tornerà secondo le stime a valori più gestibili, 1,5-2%. Anche i mutui variabili, dunque, torneranno a scendere.
Il consiglio, insomma, è quello di non farsi prendere dall’ansia e, se le finanze ce lo consentono, attendere tempi migliori. In questo contesto, non è dunque un vantaggio approfittare del provvedimento del governo che consente, a chi ha un mutuo a tasso variabile, di tornare al fisso. La legge c’era già nel 2012, ma allora i mutui a tasso variabile erano il 60% sul totale, oggi sono pochi, solo il 20%. Inoltre, chi ha un mutuo a tasso variabile ha già subìto l’aumento delle rate e probabilmente il peggio se lo è già lasciato alle spalle. Senza contare che il provvedimento del governo pone dei limiti al passaggio da variabile a fisso: il mutuo non deve superare i 200mila euro. "Passando al tasso fisso oggi, significa comunque alzare la rata mediamente di 80-100 euro, dopo che quella del variabile è aumentata già attorno i 180-200 euro al mese".
Tornano a salire i rendimenti dei Bot
Come investire i risparmi? Per non rischiare troppo si può optare per i fondi di investi- mento gestiti, che hanno una quota azionaria variabile, scelta al momento della sottoscrizione, che può variare dal 10% in su. Bene anche i Bot specie per investimenti brevi, da sei mesi a cinque anni.
La migliore offerta oggi sul mercato
Il miglior mutuo a tasso fisso (elaborazione Crif) oggi sul mercato (140mila euro per 20 anni, richiedente di 35 anni) si trova al 3,20% con rata di 791 euro. Per la stessa operazione il miglior tasso variabile con Cap strappa un tasso del 2,38% con rata di 661 euro e tetto massimo al 3,95%.
In calo il numero delle compravendite
L’aumento dei tassi ha frenato il mercato del mattone? L’Agenzia delle Entrate rileva un rallentamento delle compravendite, anche se il segno resta positvo. Nel Centro Italia nel III trimestre 2022 sono state 35.834 (+0,8% sul 2021). A Firenze il calo è più marcato -5,5%.
Mutui: cosa ci riserva il 2023?
A settembre 2022, fa notare Facile.it, il tasso medio sui nuovi mutui era al 2,26% e ad ottobre, in un solo mese, è salito al 2,73%. Per il 2023 è atteso un ulteriore incremento del costo del denaro, con impennate fino al 3,5% nell’ultimo semestre dell’anno.
Da variabile a fisso: ora è possibile
Quando si può passare dal mutuo variabile a fisso come previsto dalla legge di Bilancio? Servono: valore del mutuo inferiore a 200mila euro, l’Isee del mutuatario non deve essere superiore a 35mila euro e deve aver sempre pagato. In questi caso la banca non può rifiutare il cambio.
Rinegoziare il mutuo e surroga: non si paga
Quanto costa rinegoziare il mutuo con la banca? L’operazione è gratuita e si può ripetere anche più volte. Se invece si cambia banca, scatta la surroga, anch’essa gratuita. Per rinegoziare il mutuo basta dunque contattare la banca, che però non è obbligata ad accogliere la richiesta.
I documenti necessari
Quale documentazione chiede la banca per concedere il mutuo? Le buste paga e la dichiarazione dei redditi. Verifica poi con le Centrali rischi che il cliente non si un cattivo pagatore. Farà fare una perizia sul valore della casa. Può essere chiesta, a garanzia, la firma di un parente.