Nei condomini fra le varie regole ci sono indicazioni precise anche per l'installazione dei condizionatori
Firenze, 21 agosto 2023 – Con la stagione estiva e, di conseguenza, con il maggiore uso degli spazi comuni, cambiano e crescono i problemi condominiali. Così capita spesso che vicini di casa e di pianerottolo si trovino a discutere per il barbecue o l’aria condizionata, i rumori in giardino e lo svolgimento di attività negli spazi condivisi.
“In questo specifico momento dell’anno – spiega l’avvocato Luca Santarelli, esperto in tematiche condominiali – l’uso frequente dei barbecue e dell’aria condizionata costituiscono fonte delle più importanti e numerose controversie condominiali, che iniziano con i primi caldi e proseguono fino al termine dell’estate. Il barbecue è motivo di discussione perché spesso gli impianti vengono posizionati in modo tale da non essere sufficientemente distanziati dalle proprietà confinanti e perché, anche in base al vento che tira, il fumo della legna o della carbonella e anche l’odore del cucinato possono invadere le proprietà vicine".
Ma, a parte il buonsenso, che in questi casi dovrebbe sempre essere il cardine di ogni iniziativa, esistono delle norme che regolino questo fenomeno? "Nel Codice civile – continua l’avvocato Santarelli – esiste l’articolo 844 che vieta le immissioni superiori alla normale tollerabilità. Va detto però che le immissioni di fumo sono impossibili da misurare, sebbene la Corte di Cassazione abbia sentenziato pochi anni fa che il "puzzo di fritto" che si propaga nelle scale condominiali sia reato. Cosa diversa per i rumori, per esempio prodotti dagli impianti dell’aria condizionata, che si misurano e possono essere divisi fra tollerabili e intollerabili. La misura avviene per mezzo di uno strumento che permette di vedere quale sia il rumore nell’ambiente senza gli agenti inquinanti per poi rimisurarlo con, in questo caso, l’aria condizionata accesa. Se il rumore aumenta di cinque decibel durante il giorno e di tre durante la notte è intollerabile, in poche parole illegale, e chi lo subisce può pretendere che venga ridotto".
Altro tema estivo, la chiusura delle verande. "Qui ci addentriamo in un ambito ancora più spinoso – prosegue Santarelli –. Molto importanti sono prima di tutto gli aspetti urbanistici e paesaggistici che potrebbero precludere la chiusura dei terrazzi in veranda. Passando oltre questo aspetto, la questione rimane di ambito condominiale. Molti condominii hanno un loro decoro architettonico che verrebbe pregiudicato dalla creazione della veranda. Da anni l’articolo 1122 del Codice civile vieta tassativamente i lavori alle proprietà private in un contesto condominiale se tali interventi ne pregiudicano il decoro".
Le domande dei lettori
(Risponde l’esperto Luca Santarelli)
Giardino condominiale: possibile la divisione, ma tutti siano d’accordo
Il giardino condominiale è sempre stato usato in modo collettivo per cene e momenti conviviali. Ora certi momenti di condivisione non esistono più e gli altri condomini si sono convinti a dividere lo spazio in zone (anche se la proprietà resterebbe di tutto il condominio) in modo che ciascuno abbia un suo pezzo di giardino. Io sono contrario. Posso oppormi?
Luca L., Arezzo
Andrebbe prima di tutto verificato se sul parco gravi un vincolo (architettonico o altro) il che pregiudicherebbe ogni divisione. In caso contrario, la divisione fisica del giardino ne cambia il modo d’uso, la fruizione. Da un lato l’aspetto positivo è che ogni appartamento avrebbe la sua area dedicata, dall’altro però l’area oggi di comproprietà indivisa e paritetica nell’uso, verrebbe privata della sua «libertà» d’uso e cioè di movimento dei fruitori al suo interno. Solo se siete tutti della stessa volontà (1000/1000 dello stabile) nulla vieta che poniate delle divisioni mobili e amovibili in osservanza all’articolo 1119 del Codice civile. Nel caso, dovete sancire in modo chiaro il cambiamento in un verbale assembleare. Personalmente, vista la natura del bene e le caratteristiche della divisione, prevederei nel verbale che la divisione stessa possa essere rimossa a semplice richiesta di un solo condomino (anche eventuali futuri aventi causa). Ciò detto, visto il suo dissenso e la sua contrarietà alla divisione, ritengo che questa non sia per il momento perseguibile.
Le grigliate all’aperto e lo zerbino inadeguato
Il mio vicino ha posizionato il barbecue nel giardino condominiale. Può farlo?
Luisa C., Firenze
In generale, i beni e gli spazi comuni possono essere usati oppure abusati dei singoli condomini e la linea di confine non è così netta. A titolo di esempio, lo zerbino o il porta-ombrelli posti nel pianerottolo condominiale sono sicuramente un uso legittimo del bene comune, posizionarci invece molte piante, una scarpiera o persino un appendiabiti sarebbe un abuso. In poche parole la norma prevede che tutti i condomini possano usare anche in maniera più pregnante i beni comuni purché non pregiudichino agli altri un paritetico uso oppure non la sicurezza e la stabilità del condominio. Il consiglio resta quindi quello di provare a gestire il problema con il buonsenso, parlandone col vicino, magari coinvolgendo anche l’amministratore, e trovando un modo per evitare che il suo uso dello spazio non vada a danno di altri: se questo non dovesse sortire effetti rimane la via giudiziaria».
Un condomino del mio stesso pianerottolo ha messo fuori della porta uno zerbino volgare (con una parolaccia). Gli ho chiesto di toglierlo, ma non vuole. Posso imporglielo facendo leva sul decoro del palazzo?
Andrea R., Pisa
Lo zerbino è un bene mobile, che non incide in modo perenne nell’aspetto architettonico, in questo caso interno, dello stabile. Il «decoro» che il legislatore dopo la riforma ha messo al centro delle attenzioni imponendone un assoluto rispetto, riguarda linee e decori, insomma l’aspetto dello stabile nella sua struttura. Il giudizio, in caso di vertenza, è peraltro soggettivo e il giudice ha ampia discrezione. Ascrivere a uno zerbino la violazione da lei indicata mi pare eccessivo: punterei sul linguaggio inappropriato per chiederne la sostituzione con uno più consono.
Infiltrazioni: lastrico solare e terrazza. Chi paga?
Infiltrazioni dal lastrico solare adibito a terrazza esclusiva: chi paga?
Se le stesse sono causate dalle fioriere paga il proprietario della terrazza, se derivano dal lastrico solare paga un terzo il proprietario e per due terzi i condomini nella proiezione verticale del lastrico (art. 1126 Cod. civile).
Vicini rumorosi: la soglia dei decibel da non oltrepassare
Vicini rumorosi: come fare?
Il rumore deve cessare solo se intollerabile, cioè se supera di 5 decibel il rumore di fondo di giorno e di 3 quello di notte. Invece gettare dal terrazzo oggetti è sanzionabile. Consiglio di documentare il fatto con testimoni o filmanti e attivarsi per la giusta tutela.
Confini superati: si possono tagliare i rami delle piante del vicino
Rampicanti sulla rete di confine col vicino: si può?
La distanze delle piante dal confine è regolata dal Codice civile, a seconda della loro tipologia: qui parrebbe 50 cm (art. 892 comma III). Per l’art. 896 il proprietario del fondo ’invaso’ può recidere i rami delle piante che sconfinano.