Riflettori sul condominio (foto di repertorio)
Firenze, 20 gennaio 2025 - Nel caso in cui un appartamento sia stato ereditato, ci sono alcune norme condominiali da conoscere. Ne parliamo con l’avvocato Luca Santarelli.
Ereditare un immobile comporta anche la necessità di seguire alcune norme non sempre note a tutti, quali sono?
"Partendo dalle tematiche condominiali, bisogna sapere che gli oneri condominiali passano in toto all’erede, sia in relazione alle delibere adottate che agli eventuali debiti pregressi. Per dirla in sintesi, l’erede diviene proprietario di tutto, anche dei debiti. Negli atti tra vivi invece gli aspetti che più rilevano sono i debiti condominiali e le delibere già adottate prima del passaggio di proprietà. Chi subentra dunque risponde in solido con il cedente (venditore, donante) dei debiti maturati nell’anno contabile della cessione del diritto (compravendita, permuta o donazione) e nell’anno pregresso. Il debito degli anni ancora prima, non intacca la sfera giuridica del nuovo proprietario, mentre invece riguarda l’erede. Sino al giorno del trasferimento del diritto gli oneri condominiali ordinari spettano a chi vende o dona. Dinanzi a un atto di compravendita o di donazione ben confezionato, nessun problema (in punto di diritto) emerge anche per le delibere di lavori straordinari. Le spese generate delle delibere già adottate prima del trasferimento rimangono a carico di chi cede la proprietà".
E se nell’appartamento ci sono delle irregolarità?
"Purtroppo quando un bene si riceve in eredità, le eventuali irregolarità non emergono e non è nemmeno detto che l’erede ne sia a conoscenza. Se poi decidesse un domani di vendere l’immobile, queste necessariamente emergerebbero e andrebbero sanate. Qualora si pensi alla vendita di un bene ereditato è quindi opportuno effettuare, per tempo, tutti gli accertamenti del caso, per non trovarsi a brutte sorprese e a problemi che magari richiedono tempo per essere risolti. Situazione ben diversa nel caso del bene acquistato con atto notarile. Infatti, se dopo l’acquisto emerge un vizio occulto, deve essere contestato al venditore entro 8 giorni e se le parti non riescono a trovare un accordo, l’azione giudiziaria deve essere attivata entro un anno. Sono termini ben scritti nella legge il cui mancato rispetto preclude all’acquirente ogni possibilità di tutela".
Se gli eredi sono tanti e non sono d’accordo sull’idea di vendere o meno, cosa succede?
"In caso di comunione ereditaria (o incidentale), il veto di un erede non blocca la vendita, ma la rende molto complessa e costosa. Infatti i beni pervengono agli eredi in proprietà pari alla loro quota ereditaria, che va poi divisa. Farlo non è semplice: o l’immobile ha dimensioni tali da potere essere frazionato in parti di valore pari alla quota o, se non è possibile, occorre procedere a una vendita giudiziaria".