Firenze, 14 aprile 2025 – Le tabelle millesimali sono una vera e propria carta di identità degli immobili, oltre che una guida per molti aspetti della vita condominiale. Quei numerini scritti sotto ogni colonna delle tabelle indicano la quota di spesa del relativo immobile. In pratica, costituiscono la quota ideale di proprietà dei beni comuni dell’immobile stesso. Ne abbiamo parlato con l’avvocato Luca Santarelli, esperto in tematiche condominiali.
Esistono varie tabelle condominiali. Ci può spiegare quali sono e a cosa servono?
“La tabella, ma sarebbe più giusto dire le tabelle, sono diverse da stabile a stabile a seconda delle caratteristiche. Comune a tutti è la ’tabella A generale’, ovvero la quota millesimale principale con la quale si suddividono molte spese che l’amministratore sostiene durante l’anno. Poi c’è la tabella ’Scale, pulizia e luce’ o ’Fossa biologica’. Infine esistono tabelle ad hoc a seconda dei contesti, per esempio la ’Tabella piscina’ o quella per il campo da tennis”.
Come funziona la tabella condominiale?
“Ogni spesa che riguarda il condominio, salvo quelle personali, viene ripartita secondo i millesimi relativi previsti dalla tabella di riferimento. A titolo esemplificativo: per la manutenzione del tetto e delle facciate si applica la ’Tabella A generale’ nella quale, a parità di caratteristiche, i piani bassi hanno più millesimi di quelli alti. Per la pulizia e la luce delle scale si ha, invece, un’inversione dei numeri: i piani alti hanno più millesimi di quelli bassi”.
Perchè tante polemiche e discussioni sul tema?
“Nell’universo condominiale, le tabelle sono assai spesso al centro di discussioni, talvolta in modo fondato, altre volte in modo del tutto errato. Un dato certo, quello normativo (art. 69 disp, att. C.c.) prevede che l’approvazione delle tabelle si ottenga con il voto unanime dello stabile e cioè con 1000/1000. Laddove invece l’approvazione ha ad oggetto una correzione delle tabelle in essere o un adeguamento a causa del cambiamento di almeno un 20% anche della sola unità immobiliare, il voto favorevole è solo della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno 500/1000 dello stabile. L’altra grande area di controversia attiene la formazione delle tabelle”.
Ci spieghi meglio…
“Questo è davvero un campo minato. Possiamo dire che, se le stesse tabelle dovessero essere redatte da tre tecnici diversi, benché tutti bravi e competenti, si arriverebbe, con grande probabilità a tre elaborati tecnici differenti”.
Come prevenire le liti?
“Per prevenire le liti occorrono due requisiti: la volontà a farlo e la conoscenza tecnica. Per la seconda, l’esperienza insegna che una buona consulenza che illumini le zone d’ombra può portare risultati positivamente inattesi”.