Un condominio
Firenze, 9 ottobre 2023 – Ordinari, straordinari o, ancora, straordinari di notevole entità e urgenti. L’inquadramento dei lavori da eseguire è una delle questioni che crea maggiori problemi nell’ambito della vita condominiale. Eppure, capire in maniera precisa a quale categoria appartengano le opere da intraprendere è fondamentale, perché determina anche le modalità con cui queste possono essere deliberate, eseguite o anche direttamente appaltate dall’amministratore senza essere deliberate. Per capirne di più abbiamo sentito l’avocato Luca Santarelli, esperto in questioni condominiali.
Avvocato, partiamo dal caso forse più semplice: quando i lavori possono definirsi ordinari?
"I lavori sono ordinari quando appartengono alla fisiologica manutenzione che lo stabile deve ricevere nel tempo. Per esempio sono ordinari la manutenzione del vano scale, la tinteggiatura delle facciate e il rifacimento del tetto. Questi interventi hanno la caratteristica di essere programmabili nel tempo, in modo che l’assemblea possa con calma e serenità giungere alla scelta delle opere da eseguire, dei capitolati e dei professionisti a cui affidarsi. La delibera che adotta questi lavori è valida se votata favorevolmente dalla maggioranza dei presenti in assemblea rappresentanti un terzo dei valori millesimali".
E quali invece i lavori straordinari?
"Si definiscono straordinari i lavori che non sono prevedibili nel tempo, ma legati a eventi di primaria importanza. Per esempio, il cedimento di un muro perimetrale che necessita di un intervento strutturale, oppure il cedimento del tetto. Quando questi interventi sono ritenuti di notevole entità, il quorum per deliberarli passa da un terzo al 50% dei millesimi. La notevole entità non è facile da inquadrare, generalmente è legata al grande sforzo economico a cui i condomini sono chiamati. Sempre a titolo di esempio, si inquadra diversamente un intervento da 500mila euro in un condominio costituito da 500 condomini piuttosto che in uno stabile con appena 10 condomini".
Cosa determina invece l’urgenza?
"I lavori urgenti sono quelli che non possono attendere l’ordinaria dinamica delle decisioni condominiali tramite delibera, ma chiamano l’amministratore a eseguirli prontamente per evitare danno a cose o persone. In questo caso la legge impone all’amministratore di intervenire subito e, anzi, la mancata esecuzione determina una sua responsabilità professionale. Sempre a titolo di esempio l’amministratore deve mandare immediatamente la ditta di fiducia dove vi sia una rottura di un tubo dell’acqua o un’infiltrazione dal tetto".