Affitto con riscatto, formula poco utilizzata in Toscana
Firenze, 24 febbraio 2025 – In Toscana il ‘rent to buy’, ovvero l’affitto con riscatto, resta una formula poco utilizzata. Ogni anno si registrano appena un centinaio di compravendite con questo metodo, su un totale di 47.285 transazioni immobiliari nel 2023. Una percentuale che sfiora appena lo 0,2%, confermando quanto il rent to buy fatichi a imporsi nel mercato immobiliare regionale.
Secondo Simone Beni, presidente toscano della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), la scarsa diffusione di questo strumento è legata soprattutto agli svantaggi fiscali per i proprietari: «Il problema principale è la tassazione nella fase rent. Questo scoraggia i venditori che preferiscono optare per formule più tradizionali».
Cos’è il rent to buy e come funziona
Introdotto dal decreto Sblocca Italia del 2014, il rent to buy nasce per favorire l’accesso alla casa di chi non può (o non vuole) acquistare subito. Si tratta di un contratto “ibrido” che unisce affitto e compravendita.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo che un immobile sia in vendita a 300mila euro. Il proprietario stipula un contratto di rent to buy con un potenziale acquirente che versa 1.800 euro al mese: metà dell’importo (900 euro) viene considerata come affitto, mentre l’altra metà (900 euro) viene scalata dal prezzo finale. Dopo dieci anni (durata massima prevista dalla legge), l’inquilino potrà decidere se acquistare l’immobile, detraendo 108mila euro (900 euro x 12 mesi x 10 anni) dal prezzo finale. A quel punto, per completare l’acquisto, dovrà versare i restanti 192mila euro. Se invece sceglie di non comprare, riavrà indietro solo la quota destinata all’acquisto (108mila euro), mentre i 108mila euro versati come canone d’affitto rimarranno al proprietario.
Vantaggi e criticità della formula
Il rent to buy offre al potenziale acquirente l’opportunità di entrare subito nella casa dei suoi sogni, anche senza disporre subito della liquidità necessaria o senza accedere immediatamente a un mutuo. Tuttavia, questa formula comporta anche dei rischi: se il conduttore decide di non concludere l’acquisto, parte del denaro versato rimane al proprietario.
Per il venditore, invece, il principale svantaggio è legato alla tassazione sul canone d’affitto durante il periodo di locazione, che riduce l’attrattiva di questa soluzione. Proprio per questo motivo il rent to buy rimane una formula marginale nel mercato immobiliare toscano.
Tutte le regole da conoscere
Durata massima: 10 anni, limite oltre il quale il contratto perde efficacia.
Obbligo del notaio: il contratto deve essere stipulato e trascritto presso il notaio, garantendo tutela a entrambe le parti.
Divisione delle spese: durante il periodo di affitto, l’inquilino paga le spese ordinarie e la Tari, mentre il proprietario resta responsabile delle spese straordinarie e dell’Imu.
Acquisto facoltativo: l’inquilino può decidere se procedere con l’acquisto o meno alla scadenza del contratto.
Tutela dell’acquirente: se il proprietario si rifiuta di vendere dopo la scadenza, l’inquilino può ricorrere al tribunale per ottenere la trascrizione della vendita.
La guida ufficiale del Notariato
Per chiarire ogni dubbio su questa formula, il Notariato italiano, in collaborazione con le associazioni dei consumatori, ha pubblicato una guida dettagliata sul rent to buy, spiegando diritti e doveri delle parti coinvolte. La guida è scaricabile gratuitamente qui.