La presentazione del progetto
Empoli, 1 febbraio 2025 - Il maxi-progetto per il nuovo stadio di Empoli è al centro del dibattito in città. L’attesa per la convocazione della Conferenza dei servizi preliminare è stata accompagnata da un nuovo documento avanzato dal comitato Stadio sì ma non così che ha posto un elenco di dieci domande da sottoporre all’amministrazione comunale, protagonista di un lungo processo partecipativo sul territorio.
Il sindaco Alessio Mantellassi ha risposto punto per punto ai quesiti, specificando che le domande non sono state inoltrate al Comune e che comunque molti dei punti sono già stati chiariti nella sezione web creata ad hoc. Riportiamo qui la versione integrale delle risposte.
Qual è l’interesse pubblico che sta alla base della proposta di ristrutturazione presentata dall’Empoli Fc?
“L'interesse pubblico sarà stabilito al termine della Conferenza dei Servizi preliminare, come stabilito dalla legge Stadi che stiamo seguendo con precisione. La proposta avanzata dall'Empoli Fc è naturalmente legata a un piano finanziario che deve mantenersi sulle sue gambe e da lì arriva la nascita del servizio di media vendita e dell'auditorium-centro congressi. Se il progetto non avesse una fattibilità a livello economico-finanziario, verrebbe scartato. L’interesse pubblico è dato dalla ristrutturazione dello stadio, che resta pubblico, e dalla realizzazione di opere collegate a beneficio della città”.
È stato attentamente verificato e valutato il piano economico finanziario presentato dall'Empoli Calcio? In assenza di tale verifica, l'importo di 55 milioni previsto dell'investitore è una semplice ipotesi, numeri messi su carta. Dato che quell'importo sta alla base di tutto il piano di recupero successivo dell'investimento, parlare di contropartite in assenza di una sicura certificazione perderebbe ogni senso. Sarebbe un po' come pagare un oggetto senza conoscerne il valore di mercato.
“La Conferenza dei Servizi nasce appositamente per mettere in campo tutte le valutazioni su tutti gli aspetti più di dettaglio. Il soggetto proponente ha allegato una sua valutazione, redatta da un consulente indipendente, e dovrà essere certificata, per legge, da un istituto finanziario. Lo stesso farà il Comune di Empoli, affidando un incarico di valutazione finanziaria del PEF come ulteriore verifica, che non sarebbe obbligatoria per legge”.
Si ritiene eticamente giusto alienare un bene pubblico come lo stadio per un periodo temporale equivalente a tre generazioni di empolesi?
“Il project non si basa sull'alienazione, che significa vendita, ma sulla concessione del diritto di superficie. Inoltre, la tenuta del piano economico-finanziario deve prevedere un rientro dell'investimento da parte di chi finanzia l'intervento. Il calcolo degli anni viene fatto su studi finanziari. Il project permette anche che le manutenzioni sulla struttura siano a carico del soggetto proponente. Inoltre la proprietà resta pubblica, il sussidiario resterà pubblico e sarà davvero aperto a tutti e il sotto maratona resterà ad uso degli sportivi che lo vivono ora”.
E’ stato calcolato l’impatto causato sul tessuto commerciale del quartiere e della città, dall’apertura di un nuovo centro commerciale delle dimensioni di poco inferiore del Centro Coop di via Sanzio?
“Quello che verrà a nascere all'interno del 'Castellani' non sarà un centro commerciale come quello di via Sanzio per il semplice fatto che l'amministrazione ha chiesto con forza che per i 23 fondi che nasceranno ci sia il minor impatto commerciale possibile. E quindi che vengano affidati nel maggior numero possibile a attività dedicate ai servizi (centri medici, studi specialistici, ecc) rientrando comunque nel piano economico-finanziario a disposizione. In più la media struttura di vendita non è paragonabile a quella del Centro*Empoli perché non inserita in una galleria commerciale e perché molto più piccola. Per legge questa proposta, così come chiesto di modificarla dall’Amministrazione comunale, non è classificabile come centro commerciale”.
Sono state prese in analisi o richieste al proponente, proposte alternative e meno impattanti per la città ? Ad esempio, una generale ristrutturazione, messa a norma e ammodernamento senza centro commerciale e auditorium. Quindi con una nuova tribuna centrale e nuove curve, ma con un’altezza inferiore a quella proposta.
“Come già affermato in ogni incontro di StadioInsieme dedicato a questo tema, non vengono presentate 5 proposte e il Comune valuta quella migliore. Si parte da una unica proposta su cui il soggetto proponente investe progettualità e risorse, il Comune ne valuta in via preliminare la fattibilità prima di andare in Conferenza dei Servizi. Una ristrutturazione senza spazi che la rendano economicamente sostenibile, non sarebbe sostenibile dal privato. E il comune non può certo investire decine di milioni di euro per rifare curve, maratona, tribuna e campo con il bilancio”.
E’ stato calcolato il costo per la collettività nel momento in cui si cede la proprietà di un bene pubblico (terreni o edifici) ad un privato per sviluppare la sua attività imprenditoriale ? Qual è il ritorno diretto per i cittadini?
“Non è così. Il bene pubblico, ovvero lo stadio, non viene ceduto in via definitiva, ma solo il diritto di superficie. Lo stadio 'Castellani' rimane e rimarrà di proprietà del Comune, altrimenti sarebbe partita la procedura di alienazione. Terreni da cedere in proprietà come contributo pubblico alla ristrutturazione sono previsti dalla legge perchè l’investimento privato ristruttura un bene che è e resta pubblico. L’Empoli FC aveva chiesto il sussidiario ma,come chiesto anche dal comitato, abbiamo chiesto di evitare di costruire lì e sovraccaricare quella zona. In alternativa è necessario indicare altre aree pubbliche, per la tenuta della proposta, nel rispetto della legge. Si ricorda che la collettività avrà in cambio uno stadio rinnovato, che resta comunale, e opere pubbliche correlate. Il Comune ha chiesto già, con assenso dell’Empoli, la creazione di uno spazio pubblico per il basket all’aperto, la costruzione di sue rotonde, la sistemazione del ponte sull’Orme, la manutenzione del Palaramini e la sistemazione del parcheggio sterrato di Serravalle. Opere per tutti”.
E’ stato calcolato quanto impatterà sulle tasche dei cittadini l’esenzione dalle tasse comunali (IMU e TARIC) per le attività sportive svolte all’interno dello Stadio ? Per altro, sarebbe l’unico caso, almeno nel nostro comune.
“Vogliamo ricordare che nella determina di indirizzo approvata dalla giunta, è riportato che il soggetto proponente dovrà corrispondere un canone annuo al Comune e che Imu e Taric dovranno essere pagate per quanto riguarda gli spazi dedicati a commerciale e servizi, e questo è un punto fermo che anche il comitato chiedeva. Adesso non se ne parla più, perché abbiamo risolto questo tema. Detto questo, ricordiamo che tutte le società e associazioni sportive non sono soggette all'Imu quando esercitano su immobili di proprietà del Comune. Così ha fatto l'Empoli Fc finora. Con la concessione del diritto di superficie, si entra in un altro ambito che è da calcolare approfonditamente visto che parliamo di una struttura che a oggi ha una certa struttura ma che subirà dei lavori che ne cambieranno l'aspetto. Quindi, di questo se ne parlerà in Conferenza dei Servizi, fermo restando che la maggior parte dell’imposta sarà di competenza dello Stato, il resto al Comune. Per quanto riguarda la tassa sui rifiuti, nel Comune di Empoli si applica la tariffa corrispettiva TARIC incassata direttamente dal soggetto gestore Alia, pertanto non si tratta di un prelievo tributario di competenza comunale”.
E’ stato calcolato l’impatto in termini di salute pubblica derivante dalla riduzione delle aree a verde (sussidiario e percorso vita dietro la tribuna centrale) trasformate in parcheggi, con conseguente minor drenaggio delle acque meteoriche e maggior riscaldamento dell’atmosfera nel periodo estivo?
“Questa informazione non è aggiornata: sono cambiate un po' di cose. Il sussidiario attualmente è un campo non a uso pubblico, e nemmeno pensato come area verde. La proposta del Comune è di realizzare un'area pubblica, mista tra alberature e parcheggi, fruibile dalla cittadinanza e per il mercato. Un vero grande e nuovo spazio pubblico. Il percorso vita non verrà eliminato: una piccola parte diverrà playground per giocare a basket e nei giorni della partita, quando sarebbe comunque non accessibile alla cittadinanza, potrà diventare area per il posizionamento delle troupe televisive. Anzi quello spazio diventerà sempre più area vivibile e per lo sport”.
E’ stato calcolato il rischio idrogeologico e di alterazione in termini di riduzione e inquinamento, delle falde acquifere sotto lo Stadio, che alimentano l’acquedotto di Empoli, a causa degli scavi necessari alla realizzazione del progetto? Urge qui sottolineare che, negli ultimi venti anni, tali falde sono andate incontro a un pericoloso impoverimento.
“Come in precedenza, gli studi completi verranno portati all'interno della Conferenza dei Servizi che nasce, come dice il nome, per riunire tutte le amministrazioni territorialmente e funzionalmente competenti, tra cui anche Arpat e altre autorità delegate allo studio ambientale”.
E’ stato calcolato l’impatto sociale e sulla salute pubblica derivante dall’aumento del traffico veicolare in un quartiere già sottoposto a forte stress, soprattutto in determinate fasce orarie e in occasione di eventi?
“Il lavoro di riorganizzazione dell'area del mercato vuole favorire la viabilità, cercando di non paralizzare l'area di Serravalle. Inoltre, con la richiesta presentata dal Comune di nuove rotatorie, aumenta l'accessibilità al quartiere Serravalle pure da via Guido Monaco-zona Pontorme, creando uno sbocco per i cittadini. Il traffico dovrà essere incanalato e gestito, ma con spazi nuovi e accessibilità migliorata, anche i residenti beneficeranno di tutto il processo”.
Nell’occasione Alessio Mantellassi ha voluto ricordare anche che già nel programma elettorale aveva specificato che il Comune sarebbe stato favorevole alla ristrutturazione del Castellani privilegiando il mezzo project financing. “Abbiamo coinvolto 300 empolesi, ricevuto contributi da Uisp, Legambiente e dai comitati. Abbiamo incontrato associazioni sportive interessate, associazioni di categoria e commercio. Anche Aned per il nome dello Stadio – ha aggiunto -. Poi abbiamo fatto sintesi. Abbiamo ascoltato tutti e ora si va avanti verso la conferenza dei servizi. Ascolto deve sempre stare insieme all’assunzione di responsabilità e capacità di decidere”. Le ultime battute sulla riorganizzazione del mercato, “mantenendolo lì e spostandolo verso il sussidiario è una grande innovazione anche per il quartiere. Le opere pubbliche correlate, chieste dal Comune, miglioreranno la viabilità. Con queste richieste abbiamo reso la proposta del privato più conforme alla città”. Infine il grazie all’Empoli “per volere investire qui e per volere rigenerare un immobile che non avremmo le risorse per ristrutturare da soli. E grazie a tutti i cittadini che inviano il loro contributo. Noi lavoriamo per l’equilibrio fra interesse pubblico e tutela dell’investimento”.