Solo a Firenze sono state 3.745 le procedure iscritte a ruolo dal 2016 al 2022
"Il settantacinque percento degli immobili sottoposti a vendita afferiscono a unità immobiliari residenziali. Quindi abbiamo due centri di imputazione di interessi: da un lato il cittadino e la famiglia che perde la casa. Dall’altro, l’istituto bancario che deve recuperare il credito. È evidente che ci sia un problema sociale alla base". Il mare magnum delle esecuzioni immobiliari rappresenta per il territorio fiorentino una sorta di gabbia dorata. Una ghiotta occasione per comprare all’asta immobili a un prezzo che oscilla tra il 20 e il 30% meno rispetto al valore di mercato. Non serve alcuna scienza infusa per comprendere la strategicità del ramo in un mercato immobiliare ’salato’ come quello di Firenze e del suo hinterland. L’altra faccia della medaglia è costituita dalla drammaticità di una procedura mirata al recupero di un credito che presuppone un debitore insolvente per via giudiziaria. Si parte dal pignoramento, passando per l’ordine di pagamento (precetto), per poi giungere alla vendita del bene all’asta. Un potenziale buon affare per chi compra, un dramma per chi è costretto a perdere la casa.
Solo a Firenze sono 3745 le procedure iscritte a ruolo dal 2016 al 2022. A dirlo è il progetto di ricerca condotto dall’Universitas Mercatorum in convenzione col Tribunale di Firenze illustrato ieri a Palazzo di Giustizia, per un totale di 487 beni immobili. Per un impatto sul mercato delle vendite "al di sotto del 2%". Ma l’indotto fa comunque tremare i polsi: oltre 71milioni di euro per il quinquennio 2016-22. I dati raccolti dal responsabile della ricerca, il professor Franco Pagani, certificano la prevalenza di tipologie tra i 75 e 100 metri quadri. "Non i mini appartamenti, i proprietari tendono a metterli a reddito", chiarisce Pagani. Il quale evidenzia come "nella stragrande maggioranza dei casi la vendita all’asta si perfeziona al primo o al secondo tentativo tentativo (circa l’89% dei casi). Il trend emerso? "Intanto, una flessione delle richieste di esecuzione - il riscontro di Pagani -. Dai 702 fascicoli esaminati nel 2016 si passa nel 2022 a 396. Il peso (a tutela del creditore, debitore, e dell’equilibrio di fondo sociale ed economico), della corretta procedura estimativa oltre che a un celere svolgimento dell’asta post opera dell’esperto, così da mantenere adeguatamente in linea i valori con il libero mercato".
E l’identikit del compratore? "Principalmente privati, famiglie e istituti di credito - conclude Pagani -. Con le vendite giudiziarie all’asta si compra un immobile al 30% in meno del suo valore di mercato. Perché l’immobile viene già venduto con l’abbattimento del 10% rispetto alla stima del perito. Dalla vendita all’asta si ha l’ulteriore risparmio di circa il 20%, quindi nel complesso parliamo di cifre che divengono allettanti". Ma, di nuovo, il convitato di pietra rimane pur sempre la dimensione sociale. Ribadita dalla vicesindaca Paola Galgani: "Bisogna misurarsi sul disagio sociale, rabbia e frustrazione che troppo spesso si traducono in fenomeni che vorremmo evitare si consolidassero nel nostro Comune".
F.I.