Per chi possiede una casa nell’area Unesco, l’affitto a breve termine risulta assai più vantaggioso rispetto ai contratti lunghi. Non stupisce allora che solo un fiorentino abbia deciso di accettare lo sconto Imu proposto dal Comune. Per capire perché la manovra non ha funzionato, come ha ammesso la sindaca Funaro, basta fare due conti: un bilocale in centro storico ha una redditività di circa 40mila euro lordi all’anno come Airbnb, mentre la redditività netta può arrivare quasi doppiare quella di un contratto lungo (22mila euro contro circa 12mila). Con un contratto 4+4 ai valori di mercato, il guadagno annuale scende invece a 15-18mila euro, con una differenza al lordo di circa 22-25mila. La tassazione, in entrambi i casi, è del 21%. Se invece si opta per un canone concordato, con una tassazione agevolata al 10%, il massimo ricavo annuo è di circa 9.600 euro. Anche considerando le spese di gestione (circa 12mila euro per un affitto breve gestito da terzi), affittare a lungo termine non risulta vantaggioso. Nemmeno l’esenzione dall’Imu, prevista dal Comune per chi converte gli affitti brevi in locazioni a lungo termine, rappresenta un incentivo sufficiente: al massimo si risparmiano circa mille euro l’anno.
A fare i conti è il commercialista Gianfranco Ghilardi, presidente Confedilizia Firenze.
Perché conviene l’affitto breve?
"La principale motivazione è la possibilità per il proprietario di disporre sempre del proprio immobile. Anche con le recenti riduzioni dei tempi per gli sfratti, il pensiero di affrontare lunghi iter giuridici, oltre nove mesi, spaventa. A questo si aggiungono le spese legali e i mancati introiti. Gli affitti brevi nel centro di Firenze offrono redditività superiori, anche se gestiti da terzi".
Quali spese sostiene il proprietario che affitta a turisti?
"Se si affida a terzi per la gestione, il costo è di circa del 30% sui ricavi. A questo si aggiungono la cedolare secca del 21% e le spese per utenze e manutenzioni ordinarie. Con un affitto a canone concordato, la tassazione scende al 10%, le manutenzioni ordinarie sono a carico dell’inquilino, in più c’è una riduzione dell’Imu. Ma nel centro storico la redditività degli affitti brevi rimane superiore, anche con costi di gestione elevati. Garantiscono un guadagno netto superiore".
Se la gestione è diretta?
"Se il proprietario gestisce gli affitti in prima persona, il guadagno aumenta ulteriormente, trasformandosi però in un vero e proprio lavoro. Ci sono casi di giovani che hanno lasciato il posto fisso per dedicarsi interamente a questa attività".
Cosa pensa della nuova legge regionale sul turismo?
"Gli alberghi avranno la possibilità di gestire immobili a destinazione abitativa fino al 40% della loro superficie, in relazione alle disposizioni comunali. Molti alberghi fiorentini sono in centro. Appare, quindi, una norma in controtendenza rispetto agli intendimenti degli amministratori locali sulla limitazione degli affitti brevi nel centro storico".
Monica Pieraccini