Un momento del convegno
Firenze, 2 ottobre 2024 - Una legge che nasce con l’obiettivo di semplificare e snellire la compravendita immobiliare. Tecnici, agenti, amministratori, notai si sono dati appuntamento all’Auditorium Banca Toscana di Firenze per un partecipatissimo momento di confronto sulla legge 105/2024, il cosiddetto “Decreto Salva Casa” . Moderati da Lisa Ciardi, giornalista de “La Nazione” di Firenze, hanno fatto il punto su una novità normativa che si annuncia come di grande impatto per il settore. In apertura Paolo Caroni, presidente del Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati di Firenze che ha illustrato il contesto in cui il decreto è stato emanato e i principali problemi del settore immobiliare che il decreto cerca di risolvere, insieme alle criticità e alle potenziali problematiche nell'applicazione pratica della normativa. Tra i punti chiave, l’edilizia libera, le tolleranze costruttive ed esecutive, l’accertamento di conformità, lo stato legittimo dell’immobile e il mutamento di destinazione d’uso. Sottolineata anche «l’importanza della collaborazione tra le diverse figure professionali per la corretta applicazione del decreto e avanzate proposte su come migliorare la sinergia tra operatori e istituzioni». Sulle parti più controverse e dibattute del decreto è intervenuto Marco Vignali, membro del Consiglio Nazionale dei Geometri. Primo punto affrontato, lo stato legittimo dell'immobile, «rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali - ha spiegato -. Nel corso dell’esame alla Camera è stato precisato, in relazione al titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, che lo stesso può essere rilasciato o assentito. Lo stato legittimo è inoltre determinato dall’ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi». Sulle criticità segnalate dal mondo professionale è stata incentrata la riflessione di Mauro Giansante, giornalista della testata on line Diario Diac, che ha illustrato: «la mancanza di organicità della legge, di una maggiore chiarezza dal punto di vista linguistico lessicale, da un lato e dall’altro come viene comunicata la legge: ovvero con un “sanatoria per tutti, via i condoni!”. Un aspetto con conseguenze pratiche impattanti: le persone leggono sui giornali e si presentano agli uffici comunali per chiedere di fare interventi di ampliamento e nuove costruzioni, intasando di pratiche e richieste la pubblica amministrazione. Le intenzioni del decreto sono buone, ma questo va armonizzato e raccontato senza banalizzarlo. Il tema inoltre viene polarizzato, la maggioranza lo illustra e promuove come sanatoria, come agente sbloccante e semplificatore; l'opposizione lo considera un condono». «Per affrontare, nella maniera corretta, alla luce della legge 24 luglio 2024 n. 105, la tematica dell’incidenza della disciplina urbanistica sulla circolazione immobiliare (e quindi sull’attività notarile) va sempre tenuta distinta la questione della “commerciabilità giuridica” dalla questione della “commerciabilità economica” dell’immobile - ha detto Massimo Palazzo presidente del Consiglio Notarile dei distretti riuniti di Firenze, Pistoia e Prato -. La prima non è preclusa dalla presenza di un qualsiasi abuso edilizio; solo in presenza dei cosiddetti “abusi maggiori” il bene è incommerciabile non potendo essere resa in atto la prescritta menzione del titolo edilizio che sia reale e riferibile all’immobile. La validità di un atto traslativo o divisionale va esclusa solo se manca in atto la dichiarazione del titolo edilizio (anche, eventualmente in sanatoria), con il quale sia stata approvata la costruzione o la ristrutturazione ricostruttiva o la ristrutturazione conservativa “pesante”, titolo che sia reale e riferibile all’immobile negoziato ovvero se manca in atto la dichiarazione di costruzione ante 67 che sia comunque veritiera. L’incommerciabilità giuridica non è determinata insomma dalla presenza dell’abuso edilizio “maggiore”, ma dall’impossibilità di rendere in atto una dichiarazione veritiera, reale e riferibile all’edificio».
«Il recente Decreto Salva Casa rappresenta una reale opportunità per il settore immobiliare, aprendo nuove prospettive per la regolarizzazione e la commercializzazione di quegli immobili che, fino a poco tempo fa, presentavano diverse - ha aggiunto Simone Beni presidente del Collegio Toscana Federazione Italiana Agenti Immobiliari -. Per Fiaip, questo provvedimento consente di accelerare significativamente le procedure di verifica della conformità urbanistica e catastale degli immobili prima della loro messa in vendita, in linea con quanto stabilito dalla Norma Uni 11932, fortemente voluta e promossa da Fiaip, che definisce il corretto metodo di lavoro per gli agenti immobiliari professionali». In chiusura, l’onorevole Elisa Montemagni membro della Camera dei Deputati, oltre ad ascoltare le osservazioni puntuali di numerosi addetti ai lavori presenti in aula e a tirare le somme del lungo confronto, ha illustrato qual è stato l’iter del decreto e le modifiche rispetto al testo uscito dal Cdm, spiegando la motivazione per cui nasce, ovvero «semplificare e sbloccare immobili che erano vuoti e liberare le amministrazioni da pratiche accumulate negli anni». Ha illustrato inoltre l’obiettivo di procedere a una limitazione del consumo del suolo tramite l’utilizzo dell’esistente e la possibilità «di andare incontro in modo più semplice alla sfida imposta dall’Europa sull’efficienza energetica», manifestando la disponibilità ad ascoltare indicazioni e suggerimenti migliorativi da parte dei rappresentati delle varie categorie professionali coinvolte.