È diventato il tormentone della primavera-estate 2020. E, forse, lo sarà anche fino all’autunno, se non oltre. Il ‘caso’ della proposta di progetto avanzata dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca per la riqualificazione e valorizzazione dell’ex Manifattura è sempre più al centro del dibattito pubblico. In questi mesi, con un’accelerazione progressiva nelle ultime settimane, si è parlato di tutto e del contrario di tutto. Ma, per adesso, le uniche verità stanno nel documento progettuale: il dossier che Coima Sgr, per conto della Fondazione, ha presentato nel febbraio al comune e che tutti i consiglieri comunali hanno potuto fin da subito consultare. Abbiamo chiesto al presidente della Fondazione, Marcello Bertocchini, di chiarirci i punti salienti del project financing.
”L’ex Manifattura Tabacchi è uno spazio abbandonato, in pieno degrado e nuoce all’immagine della città e al suo sviluppo. Per questo, la Fondazione ha lavorato per oltre un anno con il proprio partner, scelto in base ad una evidente e riconoscibile professionalità ed esperienza, per individuare la proposta finanziaria e progettuale presentata al Comune“.
La Fondazione ha già svolto importanti interventi di valorizzazione e recupero di spazi urbani nell’ottica della rigenerazione urbana. Penso alla chiesa di San Francesco o alla pineta di Ponente a Viareggio. Per la Manifattura è diversa da altre tipologie di intervento?
Il valore dell’investimento è di tali dimensioni che non può essere affrontato in termini di erogazioni liberali. La Fondazione deve affrontare un investimento di patrimonio, correlato ovviamente alla propria missione istituzionale: investire per trarre rendimenti da impiegare per lo sviluppo culturale, sociale ed economico del territorio e della sua comunità“.
Eppure, qualcuno parla di speculazione.
“Se la Fondazione dovesse agire in base a mere logiche di mercato, l’investimento proposto non sarebbe assolutamente conveniente. Se alle logiche finanziarie aggiungiamo la componente intangibile della rigenerazione urbana e dei suoi riflessi economici, sociali e culturali, allora questo stesso investimento risulta commisurato al beneficio di immagine e di sostanza che la città e tutte le sue componenti potranno trarne“.
Quindi, come dovrebbe svilupparsi questo progetto?
“Il fondo di Coima Sgr, di cui unico sottoscrittore è la Fondazione Cassa di Risparmio, ha presentato un project financing dal valore di 15 milioni di euro per realizzare piazze, parcheggi e risistemazione degli stalli attuali. In cambio viene richiesta la loro concessione per cinquant’anni, la cifra di 3,2 milioni di euro da liberare mediante cessione di tutti gli immobili nelle condizioni di degrado attuali facenti parte dell’area Sud della Manifattura. A questo, come è spiegato nella pagina a fianco, si aggiunge la qualificazione e la manutenzione del Baluardo di San Paolino, concepito come area d’ingresso meridionale alla Manifattura e alla città“.
E poi?
“Il rendimento di questa prima fase di investimento e il valore di un secondo investimento della Fondazione per mezzo di collocamento del proprio patrimonio, finanzierà gli interventi sulla parte Sud della Manifattura. I titoli edilizi necessari e il mantenimento dell’attuale superficie utile lorda del complesso sono condizioni necessarie per poi realizzare destinazioni direzionali, commerciali e residenziali. Dopo un’operazione che produrrà lavoro per 60 milioni di euro circa, il rendimento stimato sarà del 3% circa, per quanto prevedibile ad oggi. L’intervento di riqualificazione avverrà nel rispetto dei caratteri architettonici distintivi e iconici nel contesto lucchese“.
C’è chi vorrebbe più parcheggi…
“I parcheggi previsti sono in numero superiore di quelli attuali, peraltro spesso semi-vuoti per lunga parte dell’anno e francamente poco accoglienti. Lei è mai stato nel secondo cortile della Manifattura adibito a parcheggio? Vada... è buio, pericoloso e in totale stato di degrado. Io credo che una manifattura restituita alla vita sociale con uffici, servizi, attività e residenza porterà più persone in centro di qualsiasi parcheggio. Mi pare che questo tema, sul quale noi abbiamo fatto seri approfondimenti, sia sacrificato sull’altare della strumentalizzazione politica“.
Però alcune critiche e perplessità sono arrivate anche da soggetti non propriamente politici.
“Ogni critica è utile, quando è costruttiva. Il progetto è depositato come da norma in Comune e tutti i Consiglieri hanno potuto e possono conoscerlo, approfondirne i contenuti e sviluppare un dibattito informato e responsabile. Ogni critica è utile, quando resta nei toni della civiltà e del rispetto. Quando si alimenta di insinuazioni, dileggi ed offese e si chiamano in causa le persone e la loro onorabilità non è utile. La Fondazione, di fronte ad atteggiamenti di questo tipo, provvederà da ora in poi a tutelarsi in ogni sede“.
Di fronte a critiche e proposte costruttive quindi il project financing è un pacchetto aperto?
“Gli edifici della manifattura sono in uno stato di degrado cominciato e mai corretto da circa vent’anni. Chiacchiere tante, ma progetti concreti e cantierabili nessuno. La Fondazione l’ha proposto nella speranza che la città non discuta per altri vent’anni di che cosa fare mentre il degrado avanzerà inesorabilmente. La disponibilità a considerare diverse ipotesi è insita nella stessa previsione normativa del project financing. Ipotesi che devono essere praticabili, concrete e consentire almeno quel 3% di rendimento che è il tetto sotto il quale non possiamo scendere e il cui valore significa sostegno economico per i progetti futuri del territorio.
Le opposizioni chiedono la presentazione del progetto in Consiglio Comunale…
“Si tratta di un problema politico, non di nostra competenza. Se il Consiglio ci inviterà, saremo sicuramente presenti nel rispetto delle prerogative e del ruolo dell’istituzione pubblica. Confermo che se il Consiglio approverà il project, saremo ben contenti di contribuire al risanamento e alla rigenerazione del tessuto urbano cittadino; se al contrario lo rifiuterà la Fondazione si ritirerà di buon ordine, senza polemiche e, con serenità e obiettività, proseguirà la propria azione di servizio a vantaggio del territorio“.
Francesco Meucci© RIPRODUZIONE RISERVATA