Jonathan Sancinelli. Consegna della perizia e stima dell'arena Garibaldi in sala delle Baleari comune di Pisa (foto di Enrico Mattia Del Punta)
Pisa, 13 dicembre 2024 – Poco più di 3,5 milioni di euro, che diventano quasi 4,3 milioni se si valuta anche la potenzialità edificatoria commerciale. E' il valore che l’advisor individuato dal Comune, la società Avalon Real Estate, ha stabilito per l'Arena, dopo un'attenta valutazione non solo dell'immobile, ma anche della scheda norma urbanistica dell'area, adeguandolo a quelli che sono i valori di mercato.
Nello specifico l'amministrazione ha richiesto l’aggiornamento della stima del valore dello stadio effettuata nel 2018 da Agenzia delle Entrate e, in particolare, il valore di mercato, il valore del diritto di superficie, quello dell’usufrutto, e del canone di locazione (quest'ultimo fissato a 105 mila euro annui sin dal prossimo rinnovo necessario al termine della stagione sportiva in corso).
«L'aggiornamento della precedente perizia - ha spiegato Jonathan Sancinelli, responsabile sviluppo di Avalon Real Estate - con il metodo del costo ha portato a un risultato pari a 3.520.000 euro, valore confermato da una valutazione con il metodo reddituale finanziario (per la stima del valore dello stadio) e con metodo comparativo (per la stima della casa del custode) che porta a un risultato pari a 3.655.000 euro. In aggiunta, è stato stimato il valore della potenzialità edificatoria a uso commerciale, pari a 770mila euro per poco più di 5 ila metri quadrati di superfici a servizio dell'impianto. Si ritiene dunque il più probabile valore di vendita dell’intera area urbana ricadente nel perimetro della scheda norma urbanistica di quasi 4,3 milioni di euro. Da questo dato sono stati determinati i valori per i diritti di superficie e di usufrutto: diritto di superficie 99 anni pari a 4.288.966,06 euro; diritto di superficie 90 anni pari a 4.287.795,03 euro; usufrutto 30 anni pari a 3.217.500,00».
Acquisito il valore di stima ora il Pisa può fare le valutazioni del caso, fermo restando che, qualunque sia la scelta del Pisa rispetto alle tre opzioni, il Comune dovrà comunque procedere a un bando pubblico (per legge) prima di procedere. Che però lo stadio intitolato a Romeo sarà per sempre la casa del Pisa, l'amministrazione non ha dubbi e l'operazione è stata fatta, al netto delle trattative future, per soddisfare tutti: l'interesse pubblico e quello privato, assicurando allo Sporting club una patrimonializzazione di tutto rispetto.
Il nodo semmai sta tutto in quei 5160 metri quadrati da mettere a reddito, e inseriti nella Variante Stadio del 2020, con attività commerciali, di somministrazione alimenti e spazi museali. Un po' pochini. E' qui però che può venire in soccorso dei nerazzurri la legge stadi che permette «ai fini del raggiungimento del complessivo equilibrio economico-finanziario dell'iniziativa o della valorizzazione del territorio in termini sociali, occupazionali, economici, ambientali e di efficienza energetica, la costruzione di immobili con destinazioni d'uso diverse da quella sportiva, che siano complementari o funzionali al finanziamento o alla fruibilità dell'impianto sportivo, con esclusione della realizzazione di nuovi complessi di edilizia residenziale». Realizzazioni, precisa però il testo, che devono essere «in aree contigue all'intervento di costruzione o di ristrutturazione dell'impianto sportivo». Insomma una mano tesa della parte pubblica che permetterebbe di far trovare la quadra economica all'intero progetto.