L’80% dei cinesi che acquista accende un mutuo, mentre è calato del 9% il valore medio degli immobili venduti passando da 189mila a 172mila euro. Fa ben sperare +9,3% di transazioni dell’ultimo trimestre rispetto al 2023.
Riprende il mercato della casa rispetto al 2023, cala il potere di acquisto ma i prezzi degli immobili restano stabili. È la fotografia scattata da Mediatori Group dalla quale arrivano comunque segnali positivi del mercato immobiliare che dopo un 2023 difficile archivia il 2024 con un’inversione di tendenza significativa: il numero delle compravendite si è stabilizzato (+0,03% su base annua), ma soprattutto si è registrato un +9,3% nell’ultimo trimestre rispetto allo stesso periodo 2023. Una scossa che fa ben sperare operatori e investitori, anche alla luce del boom dei mutui erogati e del progressivo accorciamento dei tempi di vendita."Il 2024 si è concluso molto bene, con un aumento del 30% degli erogati e del 20% dei nuovi mutui – spiega Michel Quesada, consulente Euroansa Prato - ed il 2025 è iniziato alla grande, con un aumento del 30-40% rispetto ai primi mesi dello scorso anno". A trainare la ripresa sono soprattutto gli acquirenti tra i 35 e i 54 anni, lavoratori dipendenti, ma anche una quota crescente di giovani tra i 25 e i 34 anni. Incidono sulle vendite gli stranieri arrivati a rappresentare oltre il 40% delle transazioni. Rilevante la componente di cittadini cinesi e albanesi, che continuano a costituire una fetta consistente delle richieste di mutuo. A Prato gli stranieri che chiedono un mutuo per acquistare una casa sono il 60%, di questi l’80% sono cinesi. In crescita la richiesta da parte di bengalesi e pakistani che non riuscendo a trovare una casa in affitto, la comprano.
La ripresa delle compravendite non coincide però con una maggiore possibilità di spesa: il valore medio delle case vendute è sceso del 9%, passando da 189mila a 172mila euro. Significa che chi compra ha meno disponibilità di denaro.
Il mutuo medio erogato è stato di 128mila euro, con una durata di circa 25 anni, in linea con il periodo 2020-2023. Aumentano le richieste ’vincolate’ (cioè con difficoltà di accesso al mutuo o necessità di vendere prima di acquistare), ma resta ampia anche la quota di ’richieste buone’ (56%) con mutuo facilmente ottenibile.
Il ricorso al tasso fisso resta la scelta dominante, dopo gli scossoni legati agli aumenti dei tassi da parte della BCE, che hanno spinto molti acquirenti a cercare maggiore stabilità nelle rate.
Dall’altra parte il mercato della locazione continua a essere molto dinamico. A Prato un monolocale si affitta in media a 500 euro al mese, un bilocale a 600, e per un appartamento con due camere si arriva a 750 euro. Le case indipendenti con tre o più camere possono toccare quota 1.000 euro, soprattutto se situate in zone centrali o ben collegate. Per quanto riguarda i redditi degli inquilini, si osserva che la maggior parte dei contratti di locazione (il 44,2%) viene stipulata da nuclei con un solo reddito. Seguono i contratti con due redditi, pari al 36,5%, e quelli con tre o più redditi, che rappresentano il 19,2%. "Sono le aree della zona est, più vicine all’autostrada, a risentire maggiormente dell’influenza di Firenze in termini di prezzo – spiega Laureta Kazazaj, responsabile AffittaRe – stanno salendo anche gli affitti transitori. Può capitare che, anche in centro, si possa arrivare ad un canone di locazione mensile di mille euro per un appartamento".
Il 2024 ha visto un allungamento dei tempi di trattativa per gli immobili in vendita non arredati (45 giorni, contro i 30 del 2023), ma anche una crescente stabilità degli inquilini, che tendono a cambiare casa meno spesso, contribuendo così a ridurre l’offerta e a far lievitare i prezzi. I contratti di affitto sono stipulati in prevalenza da nuclei familiari con un solo reddito (44,2%). Il 57% degli immobili affittati è completamente arredato, segno di un mercato in cui la domanda di soluzioni pronte all’uso è forte, soprattutto tra studenti, lavoratori temporanei e nuovi residenti.
Nel segmento commerciale si registra invece una crescita di interesse per spazi industriali e artigianali: magazzini, capannoni e laboratori sono al centro delle attenzioni, anche per via della riorganizzazione logistica di molte imprese. Al contrario, perdono attrattiva gli uffici e i locali commerciali di grandi dimensioni, soprattutto nel centro storico. La combinazione tra zone a traffico limitato, difficoltà di accesso e costi di ristrutturazione scoraggia nuove aperture. Se è vero che il 2024 si è chiuso bene e il 2025 si è aperto con grande slancio, resta la necessità di consolidare questa ripresa. "Le prospettive sono buone - osserva Paola Vignolini -, a condizione che si riesca a mantenere questa tendenza di riattivazione del mercato, riducendo i tempi di vendita e sostenendo l’accesso al credito".
Silvia Bini