Il Bagno Dalmazia acquisito dal Principe
Viareggio (Lucca), 12 novembre 2021 - Arriveranno davvero i grandi gruppi stranieri a far man bassa dei bagni versiliesi? Qualche addetto ai lavori non crede alla calata delle società tedesche, cinesi russe. Invece, nel 2024, le aste potrebbero scatenare i grandi alberghi presenti, che vedono l’occasione per acquisire spiagge da destinare alla propria clientela. Il pacchetto camera+ombrellone, che in Versilia non è mai decollato, potrebbe essere realizzato con la Bolkestein.
Oggi il direttore del Centro studi turistici, Alessandro Tortelli, incontra i sindaci versiliesi per mettere a punto un piano strategico della Versilia: "Ammetto che la sentenza del Consiglio di Stato mi ha colto di sorpresa. E’ una bomba che non mi aspettavo, e non so ancora cosa potrà accadere. Ma ho molti dubbi su questa calata dei gruppi stranieri. Quelli che hanno fatto grandi investimenti turistici hanno sempre realizzato hotel con spiagge, veri resort con un’attività commerciale completa e contigua alla spiaggia, direttamente collegata al balneare. Non so quanto possa interessare e convenire ai grandi gruppi intervenire da noi. Ma lo scenario è in evoluzione, va analizzato per bene".
Di fatto, negli ultimi decenni, grandi tour operator come quelli tedeschi hanno costruito resort e villaggi cementificando Canarie e Grecia. In queste strutture gigantesche tutto è commisurato al cliente tedesco, anche il menu della colazione con gli onni presenti salsicciotti. Hanno un target di clientela che compra il pacchetto all inclusive e per una settimana non mette piede fuori dalla struttura. In Versilia finora è andata diversamente. Il miliardario Oleg Tynkoff comprò al Forte l’ex Bagno Minerva è l’ha trasformato nel Datcha Beach, legato al resort Datcha che è a 250 metri di distanza. L’Hotel Principe, altra proprietà russa, s’è preso lo storico Bagno Dalmazia accanto alla Capannina. Sono russi anche i nuovi proprietari del Bagno Royal. A Motrone invece l’avventura in franchising del lussuoso brand Nikki Beach, presente in molte località sofisticate nel mondo, non è andata benissimo: l’anno scorso questa struttura è rimasta chiusa.
A Viareggio invece è il gruppo di Stefano Nesti che ha fatto shopping: ha rilanciato il Grand Hotel Principe di Piemonte, ha comprato l’Excelsior e Villa Ciano e Villa Blanc (ex Rizzo, probabilmente diventerà un resort di lusso). Al Forte ha unito i bagni Maitò e Orsa Maggiore realizzando il mega Maitò Beach, e sarà collegato all’ex Hotel Giada che intenderebbe ristrutturare e trasformare in Maitò Art Hotel, pieno di sculture moderne e col giardino verticale. Il futuro del turismo, di medio e alto target, sono questi resort integrati: le aste della Bolkestein sembrano destinate a facilitare le operazioni. Anche perché per una grande società una concessione balneare è un asset marginale, soggetto a rendimento marginale. Non è core busIness" come per la famiglia che col bagno di campa. Quindi la famiglia non ha convenienza economica, di reddito residuo, ad alzare più di tanto l’offerta per il futuro canone. Il grande albergo, la società, il gruppo turistico, invece sì.
Infatti l’esplosiva sentenza del Consiglio di Stato ha subito fatto congelare almeno un compromesso di compravendita che era in corso per un noto stabilimento balneare. I valori, in mancanza di certezze, sono destinati a crollare? "I prezzi con cui finora i bagni sono stati messi in vendita – osserva il commercialista Riccardo Cima – si riducono in maniera drastica. Dal 1° gennaio 2024 non c’è più nessuna certezza. E questo influisce sui valori attuali. Secondo me, anche l’atto formale sottoscritto da chi ha fatto investimenti non è pacifico, è un tema che rimane in discussione. Bisogna farsi delle domande. Lo comprereste un bagno senza nessuna certezza sulla durata della concessione? Chi acquista la licenza di un bar in un immobile in affitto, fa l’affare prima di essersi messo d’accordo col proprietario per il canone di locazione? fondo? Prima di qualsiasi cosa, per i bagni ci vorrà l’accordo con lo Stato. Così chi vuole comprare tende a offrire meno perché c’è più rischio, ma nessuno sa ancora quanto è il rischio".
Bisognerà vedere anche come lo Stato applicherà la direttiva Bolkestein. "Prima della sentenza – prosegue Cima – c’era il diritto di insistenza con la proroga automatica della concessione, invece dal 2024 andranno tutte in gara sulla base del corrispettivo che uno è disponibile a pagare, cioè il canone. Chi compra oggi un bagno non sa se lo Stato rinnoverà la concessione, e a che prezzo. Ci sarà un motivo, no, se le banche da 15 anni non danno più mutui per risistemare i bagni con la garanzia sul bagno stesso, ma chiedono garanzie sulla casa e altri immobili di proprietà del concessionario?".
Ed ecco la tesi di Cima su quello che potrà accadere: "Non credo proprio che arriveranno i grandi gruppi stranieri. Invece per i grandi alberghi che ci sono in Versilia, da Viareggio al Forte, quelli di gruppi finanziariamente potenti, si apre una nuova opportunità. Avranno tutto l’interesse a partecipare alle aste al rilancio, per prendersi delle spiagge per la propria clientela, a gestione diretta, vendendo camera e ombrellone, senza dover andare più a cercare le convenzioni con gli stabilimenti balneari più vicini".
Grandi gruppi sì, dunque, ma non necessariamente stranieri. Le aste, o più propriamente le procedure comparative di evidenza pubblica, potrebbero non gravare su tanti bagni a gestione familiare che, per una multinazionale, rappresenterebbero un investimento marginale di nessun interesse. Ma il rialzo del canone, il rilancio, metterà più a rischio gli stabilimenti ubicati davanti o nei pressi dei grandi alberghi che ancora non hanno una spiaggia di "proprietà". E per queste strutture che, probabilmente, nel 2024, le aste dei Comuni faranno scintille.